Investitionen in Immobilien sind in aller Munde, gerade in Zeiten niedriger Zinsen. Doch wo ist der Unterschied zwischen selbstbewohnten Immobilien und Renditeimmobilien? Und wie kannst Du mit Renditeimmobilien richtig erfolgreich sein? Über die Erfolgsfaktoren bei der Investition in Immobilien berichtet dieser Succezz-Artikel.
Der Unterschied zwischen Konsum und einer Investition ist, dass Dir eine erfolgreiche Investition Geld bzw. eine Rendite einbringt. Der Kauf einer selbstgenutzten Immobilie ist keine Investition in dem Sinne, denn Du wohnst selbst darin, hast Kosten, aber keine Einnahmen (Mieteinnahmen), die dem entgegen stehen. Natürlich kann es sein, dass auch eine selbstgenutzte Immobilie bei einer günstigen Lage und einer positiven Entwicklung des Immobilienmarktes im Wert steigt. Aber aus ihr selbst heraus erzielst Du keine Einnahmen, mit denen Du Dein Leben bestreiten kannst.
Anders ist es bei vermieteten Immobilien. Sie bringen Dir neben den Kosten einen monatlichen Mietzins ein (der natürlich höher als die Kosten sein soll) und verbessern damit Deine Einnahmen-Situation. Hier handelt es sich um eine Investition. Eine Investition in Immobilien. Vorab wägen wir kurz die Vor- und Nachteile einmal ab, bevor wir zu den ganz besonderen Boostern einer Immobilie als Renditeobjekt für Deinen Vermögensaufbau kommen.
Was sind die Vorteile von Renditeimmobilien?
Renditeimmobilien haben als Investition einige Vorteile, die andere Investitionsmöglichkeiten (Sparbuch, Aktien, etc.) so nicht bieten. Einerseits gibt es grundsätzliche Vorteile von Immobilien, die für Renditeimmobilien ebenfalls ihre Gültigkeit haben. Bei ordentlicher Bausubstanz, guter Lage und vernünftigem Kaufpreis gelten sie auf lange Sicht als gute und sichere Wertanlage. Die Anlage in einen Sachwert, wie eine Immobilie, bieten dazu einen Schutz vor Inflation und Geldentwertung. Für das Betongold bekommst Du bei der Bank auch höhere Kredite (ein sogenanntes Immobilien-Darlehen), da die Immobilie mit ihrem Wert eine gute Sicherheit für die Bank darstellt.
Bei Immobilien, die Du vermieten willst, kommen noch ein paar weitere Vorteile hinzu. Sie bieten Steuervorteile, da Du für Deine Investition Abschreibung und Kosten beim Finanzamt geltend machen kannst. Du kannst also Steuern sparen. Bei guter Vermietbarkeit bringen sie Dir langfristig gute Renditen ein. Und langfristig ist bei Immobilien in guten Lagen (vor allem in Metropolregionen) mit einer Wertsteigerung zu rechnen. Dazu kommt dann noch, dass Veräußerungsgewinne bei nicht-gewerblichem Immobilienverkauf und ausreichender Haltedauer steuerfrei sind.
Bevor wir zu den wichtigen Erfolgshebeln der Renditeimmobilien kommen, und wie man damit richtig reich werden kann, kurz noch ein Blick auf die mit Immobilien verbundenen negativen Dinge.
Und was sind die Nachteile?
Gerade im aktuellen Umfeld mit sehr niedrigen Zinsen kommen viele auf die Idee sich eine Immobilie anzuschaffen. Es ist also gar nicht einfach die passende Immobilie zu finden, schon gar nicht zu einem guten Preis. Auch bei einer Immobilie darf sie nicht zu teuer eingekauft werden, damit auch die gewünschte Rendite erzielbar ist.
Steuervorteile können durchaus auch zu Steuernachteilen werden, wenn die Immobilie zu schnell wieder verkauft wird oder verkauft werden muss. 10 Jahre muss die Haltedauer sein um Veräußerungsgewinne steuerfrei zu bekommen. Grundsätzlich ist die Immobilie eh eine eher langfristige Investition. Somit ist man bei seiner Investition längst nicht so flexibel wie bei Aktien oder Tagesgeld.
Einen Immobilie muss in Schuss gehalten werden. Nur eine gut instandgesetzte Immobilie lässt sich auch gut vermieten und erzielt eine Wertsteigerung. Hier ist also mit laufenden Instandhaltungskosten zu rechnen (und das im wahrsten Sinne des Wortes), für die Rücklagen gebildet werden sollen und welche bei der Renditeberechnung unbedingt mit anzusetzen sind.
In der Verwaltung einer Immobilie liegen ebenfalls Nachteile gegenüber einer Aktie oder einer anderen Geldanlage. Für Aktien benötigst Du nur Dein Wertpapierdepot und kannst tagesaktuell reagieren. Auch die damit verbundenen Kosten halten sich in Grenzen. Bei einer Immobilie muss sich um die Mieter, Mietverträge, Instandsetzung und vieles andere gekümmert werden. Und selbst wenn Du hier eine Hausverwaltung einsetzt, muss diese ebenfalls bezahlt werden.
Als letzter negativer Punkt sei hier noch die Bürokratie angedeutet. Beim Thema Immobilien gibt es vom Kauf (Kaufvertrag, Notar, Grunderwerbssteuer, etc.) über den Energieausweis und Mietverträge bis hin zum Thema „Mietpreisbremse“ sehr sehr vieles zu beachten.
Was sind die Erfolgsfaktoren bei Immobilieninvestitionen und wo liegen die ganz besonderen Booster für Deinen Vermögensaufbau?
Zum einen ist der Faktor Eigenkapitalrendite bei Renditeobjekten ein ganz besonderer. Durch die Nutzung von Fremdkapital (Immobilien-Darlehen) in größerem Umfang über die Bank zur Finanzierung der Immobilie und eines dazu im Verhältnis kleinen Eigenkapitaleinsatzes ist die Eigenkapitalrendite häufig enorm hoch. Hier sind je nach Finanzierung und Eigenkapitaleinsatz Renditen von 15-35% auf das eingesetzte Eigenkapital keine Seltenheit. Bei Vollfinanzierungen geht die Eigenkapitalrendite sogar noch darüber hinaus.
Ein weiterer Vorteil ist, dass hier der Mieter für jeden eingesetzten Euro von Dir ein paar Euros von ihm zur Finanzierung dazu gibt. Und zwar über die Miete. Über die Mieten und die damit ermöglichte Rückzahlung des Immobilien-Darlehens entsteht Eigenkapital auf Deiner Seite. Monat für Monat. Stein für Stein. Dein Anteil am Renditeobjekt steigt also stetig, während das Fremdkapital durch Rückzahlungen reduziert wird. Dazu kommen noch die Steuervorteile. So dass man sagen kann, dass das Finanzamt zu jedem Euro von Dir ebenfalls noch einen Euro hinzu gibt.
Das Fremdkapital in Deiner Immobilienfinanzierung sind ja nun Deine Schulden. Wenn über die Jahre und die Inflation das Geld weniger Wert wird (und das Jahr für Jahr), sinken damit im Verhältnis zum Gebäudewert auch Deine Schulden. Wenn Du Geld hast, wird es durch die Inflation stetig weniger – wenn Du dagegen Schulden hast, werden die durch die Inflation auch weniger. Bei Schulden arbeitet also die Inflation über die Zeit für Dich. Du schwimmst also mit dem Strom.
Über die Zeit und die Inflation steigt der Wert Deiner Immobilie bzw. Deiner Immobilien. Sie unterliegen einer Wertsteigerung. Während im Verhältnis dazu Deine Schulden weniger werden. Die Wertsteigerung sorgt dafür dass Deiner Immobilie zukünftig mehr Wert ist und damit weiteres Eigenkapital für Dich entsteht. Du sicherst Dich damit nicht nur für die Zukunft ab (beispielsweise gegen das Rentenloch), sondern profitierst auch noch von einem Inflationsschutz bei Deinem Immobilienvermögen.
Es ist also möglich mit Immobilien „reich“ zu werden. Für jeden investierten Euro gibt Dir der Mieter 5 dazu und das Finanzamt legt auch noch einmal einen oben drauf. Dazu arbeitet die Inflation, Wertsteigerung und die Zeit für Dich. Hüte Dich aber vor Stolperfallen, rechne das Ganze vorher genau durch, kaufe nicht in einem zu engen Markt (in dem Du zu teuer kaufst, keine Mieter findest oder das Objekt später nicht verkaufen kannst) und sorge für eine gute Immobilienbildung.
Wie immer hier nun auch noch ein paar Buchtipps, mit denen Du das Thema Immobilien vertiefen kannst und weitere Details bekommst:
In Alexander Goldwein’s Bestseller „Geld verdienen mit Wohnimmobilien: Erfolg als privater Immobilieninvestor“ erklärt der gelernte Jurist und Banker Alexander Goldwein verständlich und mit konkret durchgerechneten Beispielen, wie Sie mit Wohnimmobilien ein Vermögen aufbauen und finanzielle Freiheit erlangen können. Die Lektüre setzt keine Vorkenntnisse voraus und ist auch für Anfänger geeignet. Der Bestsellerautor Goldwein ist innerhalb weniger Jahre self-made Millionär mit Kapitalanlagen in Wohnimmobilien geworden.
Thomas Knedel hat nicht nur einen Podcast zum Thema Immobilien, sondern auch ein Buch mit Titel „Erfolg mit Wohnimmobilien: So werden Sie in 6 Monaten privater Immobilieninvestor„. In seinem Buch hilft Dir Thomas Knedel Schritt für Schritt zu Deinem ersten Immobilieninvestment. Aber auch Fortgeschrittene finden in diesem Buch wertvolle Tipps und Tricks. Der Autor hat in diesem Buch 15 Jahre Immobilieninvestmenterfahrung zusammengefasst und aufgearbeitet.
Mit „Reicher als die Geissens: Mit null Euro Startkapital in fünf Jahren zum Immobilien-Millionär (Bundle inkl. Hörbuch) Unternehmer Basics, Investment, woher Eigenkapital, Umgang mit Geld & Kontakten Kurs“ hat Alex Fischer aus Düsseldorf einen Rundumschlag rund um Erfolg, Geldmagneten und Immobilien heraus gebracht. Reicher als die Geissens ist das auch ein Wohlstands-Lehrbuch, das die 43 wichtigsten Erfolgs-Fundamente Schritt für Schritt so inspirierend erarbeitet, dass du dich auch ohne Startkapital zum Immobilienmillionär transformieren kannst.
Weitere interessante Artikel im Succezz-Blog:
Value-Investing mit Levermann-Strategie
Hinweis: Die Beiträge auf dieser Seite dienen lediglich der allgemeinen Bildung und Information – nicht der finanziellen oder juristischen Beratung. Dieser Artikel ersetzt keinen Beratung durch einen Finanzfachmann, Rechtsanwalt, Steuerberater oder ähnlicher Beratungsstellen. Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung.